АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ
HOME EXPERT
Как превратить пустой Telegram-канал в машину по генерации 153+ млн рублей
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ
“
Когда к нам пришел Александр Манзук из Home Expert с задачей создать Telegram-канал с нуля в сегменте бизнес и премиум, мы поняли: это будет один из самых интересных кейсов в нашей практике. Конкуренция высокая, аудитория требовательная, средний чек сделки — десятки миллионов рублей. Но именно такие вызовы помогают изобретать новые подходы и находить нестандартные решения. Результат превзошел все ожидания: 125+ миллионов рублей комиссий за три года работы
— Терешев Владислав, основатель Lion-Target
За восемь лет работы мы привели к результату более 300 проектов в сфере недвижимости. Но когда весной 2022 года к нам обратились из Home Expert, мы понимали: это будет особенный проект.

Новостройки бизнес и премиум, средний чек клиента — от 15 до 50 миллионов рублей, самая конкурентная ниша Москвы. И задача: создать с нуля Telegram-канал, который станет основным источником лидов и сделок.

Честно признаемся: первые месяцы мы спали беспокойно. Но именно этот проект стал нашей визитной карточкой и доказал, что правильная стратегия может превратить пустой канал в системный генератор миллионов.
Когда: май 2022 года, сразу после блокировки Нельзяграм

Проблема: потеря основного источника лидов после блокировки запрещенной соцсети

Исходные данные
  • 0 подписчиков в Telegram
  • Отсутствие контент-стратегии
  • Нет воронки привлечения и конверсии
  • Ограниченный стартовый бюджет 200 000₽/месяц
Цель: раскрутить канал, выйти на первые заявки и сделки, масштабировать результат

Специфика ниши

  • Средний чек 15-50 млн рублей
  • Длинный цикл принятия решений (3-12 месяцев)
  • Высокие требования к экспертности
  • Конкурентная среда с крупными игроками
Подготовка к запуску
Перед запуском мы провели системную подготовку, которая стала фундаментом всей дальнейшей стратегии.

Анализ конкурентов
На момент старта Telegram только начинал активно осваиваться игроками рынка недвижимости. Больших структурированных каналов у конкурентов еще не было — это давало нам преимущество первопроходцев. Но одновременно с этим мы и рисковали больше других. Как понять, окупится ли реклама на конкретном канале? Как приводить живых людей, а не ботов? Какой контент публиковать, чтобы балансировать между продажами и пользой? Сейчас на эти вопросы легко ответит любой джун из Lion Target. Тогда не было практически ничего – ни кейсов, ни инструкций, ни опыта коллег. Засучили рукава и взялись за работу.

Что мы обнаружили
  • Большинство каналов просто дублируют информацию с сайтов и из презентаций ЖК
  • Отсутствие системного подхода к контенту
  • Слабая работа с аудиторией и вовлечением
  • Почти никто не использовал платный трафик масштабно
Рынок созрел, инструменты появились, но никто еще не начал копать по-серьезному. Копать мы умеем, только вопрос – куда копать?

Проработка портрета целевой аудитории
Начали, конечно, с изучения аудитории. Клиент предоставил нам базовые данные о ЦА: семьи, предприниматели, инвесторы, люди, ищущие тихую гавань для жизни или вложений. Но мы понимали — этого недостаточно для создания продающего контента. В процессе работы регулярно анализировали данные и мелкими штрихами рисовали портрет нашего покупателя.

Эволюция понимания аудитории
2022 год — работали только с обратной связью от клиента. Каждую заявку анализировали: кто звонит, что спрашивает, на что реагирует.
2023-2024 годы — начали глубокий анализ сделок: кто реально покупает, какие сегменты наиболее активны, откуда приходят самые качественные клиенты.
2025 год — клиент внедрил нейросети для анализа переписок и сделок в CRM. Система вытаскивала реальные возражения и боли клиентов. Эти данные стали золотой жилой для контент-аналитики.

Результат: за три года мы поняли свою аудиторию лучше, чем многие агентства понимают ее за десятилетия работы.
Стратегия работы

Контент


Форматы на старте

Мы зашли с классическими форматами: обзоры ЖК, аналитические посты о рынке, новости застройщиков. Казалось логичным — ведь это работало в других нишах.

Оформление канала

  • Строгий деловой стиль
  • Упор на экспертность и аналитику
  • Длинные развернутые тексты
  • Минимум эмоций, максимум фактов

Тон общения

Выбрали формальный экспертный тон. Думали: премиум-аудитория требует серьезности. Спойлер: мы ошибались! Выбрали формальный экспертный тон. Думали: премиум-аудитория требует серьезности. Спойлер: мы ошибались! Покупатель с деньгами — такой же человек со всем спектром эмоций. Хорошо, что мы это быстро поняли и уже к концу 2022 года начали менять TOV. Интересно, но сейчас, в середине 2025 года, многие до сих пор пишут так, как мы писали в 2022.

Что сработало сразу

  • Креативы с планировками — люди хотят видеть, что покупают
  • Конкретные цены вместо «от X миллионов» или «по запросу»
  • Посты от лица Александра Манзука — персонализация работает
На тот момент практически никто не указывал реальные названия ЖК из-за страха, что лид просто позвонит в отдел продаж напрямую, и агент лишится комиссии. Мы выдвинули гипотезу: если человек прогрелся на канале и начал доверять Александру Манзуку, то он будет видеть ценность в работе с ним и не уйдет к застройщику. Так и оказалось! Конечно, всегда были и есть люди, которые используют каналы как бесплатный справочник, а сами идут покупать в офис. Но если развит личный бренд и есть эмоциональная связь с аудиторией, то всегда будут горячие лиды. Самое приятное – им не надо на консультации «продавать» экспертность агентства, они уже в нее верят.

Что провалилось

  • Длинные аналитические статьи — никто не читал
  • Общие рассуждения о рынке — скучно и неприменимо
  • Слишком официальный тон — отдалял от аудитории
Мы скорректировали эти моменты и сразу увидели результат в цифрах – рост заявок.

Результаты года

  • 540 постов опубликовано
  • Средние просмотры топ-постов: 2 149
  • Первые сделки уже на третий месяц

Трафик


Посевы в тематических каналах — основа продвижения на старте

На начальном этапе проекта Telegram Ads не было даже в мечтах, поэтому основной акцент мы сделали на посевах — размещении рекламы в тематических каналах. Это позволило быстро протестировать гипотезы, запустить органический приток аудитории и собрать первую активную базу.

Какие каналы использовались

  • Новостные каналы Москвы — для охвата широкой аудитории и повышения узнаваемости.
  • Экономические и финансовые каналы — для привлечения инвестиционно-ориентированной аудитории, в том числе интересующейся недвижимостью.

Креативный подход

  • Использование узнаваемых видов Москвы — создаёт эмоциональную привязку.
  • Демонстрация планировок квартир — даёт представление о реальных объектах.
  • Визуальное присутствие эксперта — усиливает доверие и ощущение личного контакта.

Преимущества посевов

  • Возможность начать с небольших бюджетов.
  • Гибкость: легко тестировать и менять каналы и креативы.
  • Эффективный рекламный формат — изображение, текст и несколько предложений в одном размещении.
  • Простота масштабирования за счёт доступа к большому количеству недорогих каналов.
Одним из вызовов стала проблема накруток. В Telegram и тогда, и сейчас есть риск получить ботов вместо реальных подписчиков. Эту задачу мы решали за счёт собственной базы проверенных каналов и администраторов, с которыми работали на постоянной основе. Это обеспечило нам стабильное качество подписчиков и живую аудиторию.

О первых результатах

Первая потенциальная сделка могла пройти уже на втором месяце сотрудничества, но покупатель, как это часто бывает, после консультации пошел напрямую к застройщику, минуя агентство. В итоге комиссию не получили. Однако на третий месяц первая полноценная сделка состоялась, что стало поворотной точкой. Клиент поверил в Telegram как эффективный канал привлечения и принял решение продолжать работу, постепенно увеличивая рекламные бюджеты.

Контент


Эволюция тематики

В 2023 году у нас залетела тема про льготные программы ипотеки. Пока конкуренты публиковали сухие пресс-релизы банков, мы переводили это на человеческий язык.

Ключевые темы

  • Льготная ипотека — хит года. Пост «Большая двушка за 16 104 рубля в месяц» собрал 11 288 просмотров.
  • Подборки квартир — люди не хотят изучать весь рынок, поэтому мы давали им 5 лучших вариантов.
  • Минутные обзоры — краткость победила многословие.
  • Навигационные посты — «Топ полезных постов канала».

Частая проблема риелторов и не только – профессиональный жаргон и подача с точки зрения компании. Мы начали писать понятно: не «ПВ», а «первоначальный взнос по ипотеке», не «скидка 10%», а «сэкономили 2 миллиона», не «мы закрыли сделку», а «Сергей купил квартиру».

Еще один инсайт – лучше минутное видео, чем часовое. Казалось бы, за час человек узнает все плюсы и минусы, а за 60 секунд только проскачет по верхам. Но оказалось, короткие ролики лучше воздействуют на эмоции и вызывают желание оставить заявку. А плюсы и минусы брокер расскажет уже на консультации. Кстати, в 2023 году, если не помните, к коротким видео «серьезные бизнесы» относились пренебрежительно и считали развлечением для подростков. А мы увидели, что это работает, и активно пользовались. 


Адаптация под ЦА

Поняли: наша аудитория хочет не красивые картинки, а конкретную пользу. Сколько платить? Когда въезжать? Какие документы? Стоит ли ждать или покупать сейчас? Вывод – отжимаем всю воду из поста и даем конкретику, но не превращаем тест в список технических характеристик.

Появление рубрик

  • #Подборка — квартиры под конкретные запросы
  • #КвартираНедели — детальный разбор одного объекта
  • #ЛьготнаяИпотека — все про выгодные программы

Результаты

  • 1 291 пост за год (+139% к 2022)
  • Средние просмотры топ-постов: 10 191 (+374%!)
  • Рост вовлеченности в 5 раз

Трафик


В 2023 году мы продолжали системно вести посевы в тематических Telegram-каналах — трафик не останавливался ни на месяц. Именно в этот период появился официальный рекламный кабинет Telegram Ads.

Мы зашли в него в числе первых: ни у кого, включая нас, ещё не было опыта работы с этой системой, поэтому запуск сопровождался множеством гипотез и тестов.

Тем не менее, уже ко второму месяцу работы в Telegram Ads нам удалось снизить стоимость подписки до уровня посевов — примерно 400–500 рублей. Это стало возможным за счёт тщательной настройки аудиторий и поиска работающих связок.

На старте особенно хорошо себя показали интересы:

  • каналы конкурентов, включая другие агентства и застройщиков;
  • инвестиционные каналы — для аудитории, рассматривающей недвижимость как актив;
  • интерес к недвижимости и новостройкам — один из самых дешёвых сегментов по подписке, принёс более 1000 подписчиков с минимальной стоимостью.
Однако уже через 3–4 месяца после запуска Telegram Ads система изменилась. Простые интересы, которые ранее давали хороший трафик, стали менее эффективными. Мы адаптировались и сосредоточились на:

  • каналах конкурентов;
  • каналах застройщиков;
  • каналах про инвестиции, флиппинг.
Эти направления остаются самыми выгодными по стоимости подписки и сегодня.

Telegram Ads, по сравнению с посевами, даёт заметно более тёплую аудиторию. Мы сразу увидели рост заявок после старта рекламного кабинета — лиды стали качественнее, лучше доходимость, больше интереса к объектам. Это подтвердило ценность платформы, и с тех пор мы продолжаем с ней работать на постоянной основе.

Контент


Упор на персонализацию

В 2024 начали активно использовать кейсы реальных клиентов. Это работало лучше любых рекламных объявлений.

Кейсы были у нас и раньше, но мы интуитивно выбирали самые беспроблемные. Пришел, увидел, купил. В 2024 появилась гипотеза: если честно рассказать про трудности, это вызовет больше доверия. Вот наши заголовки кейсов за 2024 год для понимания, какие истории мы начали рассказывать. 

  • «Нужна квартира, есть половина денег». — «Ни слова больше!»
  • У нашего клиента увели из-под носа две квартиры, но мы смогли помочь ему 
  • «Давайте я заплачу вам, и мы прекратим сотрудничество» Такие слова мы услышали от покупательницы. 
  • После всех трудностей сдались даже клиенты, но брокер продолжала бороться
  • Ещё два дня, и сделку пришлось бы отменить 
  • До новостройки оставалось 50 метров, но покупательница отказалась идти дальше
  • Банк срезал сумму кредита, но мы не сдались
  • Мы нашли «ту самую» квартиру и отстояли её в борьбе с другим покупателем, который предлагал заплатить больше. 
  • Банк отказал в ипотеке, закончилась бронь, но мы всё-таки купили эту квартиру
Каждый раз перед публикацией сердце билось быстрее. И каждый раз видели подтверждение гипотезы в комментариях, реакциях и заявках.


Изменение визуала

  • Переход к более живому, человечному стилю.
  • Больше фото с объектов, меньше рендеров.
  • Инфографика с конкретными расчетами.

Реакция аудитории

Люди стали активнее комментировать, задавать вопросы, делиться постами. Канал превратился из монолога в диалог. Рост доверия и интереса закономерно сконвертировался в рост заявок и сделок.

Результаты

  • 1 920 постов за год (рекорд)
  • Новогодний каталог скидок — 11 594 просмотра
  • Введение системы лид-магнитов
Лид-магниты на тот момент ассоциировались с инфобизнесом, и в недвижимости их мало кто использовал. Мы решили адаптировать механику под нашу нишу и получили результат. Люди скачивали материалы и попадали в воронку, где с ними дальше работали брокеры.

Трафик


Яндекс.Директ как дополнительный канал привлечения в Telegram


В 2024 году мы продолжили работать с посевами и Telegram ADS, а также запустили рекламу через Яндекс.Директ как дополнительный источник качественного трафика в Telegram-канал. Вместо прямых переходов в мессенджер использовалась лендинг-прокладка — промежуточная страница, где мы объясняли ценность канала и предлагали лид-магнит (чек-лист, гайд, подборку). Получить его можно было только после подписки, что сразу фильтровало случайные переходы.

Рабочая механика

  • реклама → лендинг с описанием канала и бонусом;
  • подписка на Telegram → получение лид-магнита;
  • отслеживание подписок через специального бота.
Такая воронка показала себя эффективнее прямых ссылок. Пользователи были более мотивированы, а благодаря боту мы оптимизировали рекламу не по кликам, а по фактическим подпискам. Это повысило управляемость бюджета и рентабельность кампаний.

Дополнительные преимущества Яндекс.Директа


  • Доступ к Telegram Premium-аудитории, которая не видит рекламу в самом Telegram.
  • Гибкая система таргетинга и возможность тестирования гипотез на разных сегментах.

Мы также уделяли внимание качеству трафика: регулярно чистили площадки, отслеживали источники переходов и использовали бот-аналитику, чтобы отсекать нерелевантную аудиторию и ботов.
У вас появились вопросы?
Оставьте заявку и мы ответим вам в течение 15 минут
ПОЛУЧИТЬ КОНСУЛЬТАЦИЮ

Контент


К 2025 году мы четко понимали, что работает для нашей аудитории. У нас были данные за три предыдущих года и подробная аналитика из CRM – с какого поста пришел лид, на каком этапе воронки решился на консультацию, какие вопросы задавал, какие у него были запросы, возражения, эмоции и аргументы. Большим подспорьем стали нейросети – они помогали нам быстро работать с огромными базами данных.
Стратегия 2025 – масштабировать то, что уже хорошо работает для нашей аудитории, и осваивать тренды: легкий юмор, интерактивность, ностальгию, «непричесанный» контент, спорные темы.

Стабилизация стратегии

К 2025 году мы четко понимали, что работает. Контент стал более системным.

Ключевые тренды

  • 66% контента — медиа (фото и видео)
  • Устоявшиеся рубрики работают стабильно
  • Качество важнее количества

Результаты

За полгода опубликовали 970 постов с прогнозом 1 940 на год. Средние просмотры топ-постов — 7 714.

Любимые форматы этого года ↓
Короткое видео + небльшой текстовый комментарий с фокусом на эмоции.
Квартира недели – наша старая рубрика, которая взлетела именно в 2025. Гипотеза: внимание удерживать все сложнее, и один объект делает это лучше, чем подборка из 3-5.
Разбор новостроек и прямой эфир от Александра Манзука. Без заранее заготовленных слайдов – просто живой рассказ эксперта.
Живой обзор – Александр едет на локацию и снимает одним кадром обзор проекта со своими комментариями.

Трафик

В 2025 году мы продолжали работать с трафиком через закупы в Telegram-каналах и Яндекс.Директ, удерживая среднюю стоимость подписки в пределах 400–500 рублей (без НДС и комиссии). При этом особое внимание уделили развитию Telegram Ads: мы увеличили бюджет до 5000 евро и начали активно расширять тесты внутри платформы.

Telegram Ads: переход к видеоформату и снижение стоимости подписки

Доступ к формату Telegram Ads с визуальными креативами был выкуплен ещё в декабре 2024 года. До этого мы работали исключительно с текстовыми объявлениями. С января 2025 года мы запустили полноценное тестирование нового функционала — изображений и видеороликов. Главной задачей было выяснить, какой тип контента даёт наилучшую конверсию в подписку.

Тестировали:

  • видеокреативы с акцентом на конкретные офферы (планировки, скидки, условия покупки);
  • рендеры жилых комплексов;
  • студийные видео с клиентом — профессиональные ролики длиной 30–60 секунд;
  • живой лайф-контент, записанный самим клиентом на телефон в естественной обстановке.
Неожиданно для нас, длинные ролики (до 60 секунд) показали лучшую эффективность, чем короткие форматы или гифки. А лайф-видео, при всей своей простоте, нередко работали наравне со студийными — за счёт чувства подлинности и прямого обращения.

Эти тесты позволили нам уже к лету 2025 года снизить стоимость подписки через Telegram Ads с 5–6 евро до 3 евро (без комиссии и НДС). Этот канал стал ключевым инструментом платного привлечения, и работа с ним продолжается с фокусом на новые форматы и сегменты аудитории.

Результаты за 3 года:


Рост подписчиков

  • Старт: 200 подписчиков
  • Сейчас: 25 120 подписчиков
  • За 2024-2025: +26 146 новых подписчиков

Количество сделок через канал


  • За 3 года: 158 сделок
  • За 2024-2025: 109 сделок

Стоимость лидов и заявок


  • Стоимость подписки: 698₽ (2024-2025)
  • Стоимость заявки: 12 033₽
  • Конверсия подписка → заявка: 5,8%
  • Конверсия заявка → сделка: 7,2%

Влияние на бренд и узнаваемость


Home Expert стал одним из самых узнаваемых агентств в премиум-сегменте Москвы. Telegram-канал превратился в экспертную площадку, к мнению которой прислушиваются клиенты и конкуренты.

Самое главное – прогретая и лояльная аудитория стабильно приносит заявки и сделки независимо от того, что происходит на рынке. Отмена ипотеки с господдержкой, высокая ключевая ставка, запрет ипотеки 0,1%, ужесточение условий семейной и IT-ипотеки – мы пережили все за эти 4 года. На примере Home Expert можно сделать вывод, что канал компании, завязанный на сильном личном бренде руководителя, с качественным персонализированным контентом и стабильным целевым трафиком – это ключевой актив и источник прибыли.

Ключевые метрики


За 2024-2025 годы:


  • Получено заявок: 1 517
  • Закрыто сделок: 109

За весь период (2022-2025)


  • Опубликовано постов: 4 717
  • Общие просмотры: 14+ млн
  • Общие сделки: 158
  • Общие комиссии: 153+ млн рублей

Что работает в премиум-сегменте недвижимости


1. Честность и экспертность
 Люди покупают не квартиры — они покупают экспертное мнение. Если вы не эксперт в глазах аудитории, то вы просто еще один канал с рендерами и расчетами.
2. Конкретика вместо общих фраз
 Не «от 10 миллионов», а «12,5 миллиона за трешку 75 квадратов с отделкой». Люди хотят понимать, во сколько им обойдется покупка.
3. Лучшее фото – это видео
 Видео создает доверие лучше любых текстов и картинок. Особенно — простые живые видео без чрезмерной обработки.
4. Диверсификация источников трафика
 Нельзя зависеть от одной платформы или механики. Если завтра закрутят гайки, как вы будеде получать лидов.

Ошибки, которых стоит избегать


  • Общие рассуждения о рынке — аудитории это неинтересно
  • Зависимость от одного источника трафика — слишком рискованно
  • Игнорирование ботов — лучше 100 живых подписчиков, чем 1000 ботов
  • Копирование конкурентов — нужно создавать, а не копировать
  • Погоня за дешевым трафиком — качество важнее количества

Принципы масштабирования


Начинайте с малого, но думайте масштабно
Мы стартовали с 200k рублей в месяц, сейчас тратим 10k евро. Главное — не экономить на тестировании новых подходов.
Измеряйте все
158 сделок — это не рандомная цифра, а результат ежедневного мониторинга каждого рубля и каждой заявки.
Адаптируйтесь быстро
За четыре года мы сменили три поколения инструментов продвижения. Готовность к изменениям — ключ к долгосрочному успеху.
Помните про человека за цифрами
За каждой заявкой стоит живой человек, который ищет дом для своей семьи. Наша задача — помочь ему найти то, что действительно нужно.

125 миллионов рублей комиссий за три года — это не случайность. Это результат системного подхода, постоянного тестирования и готовности адаптироваться к изменениям рынка.

Хотите построить такую же систему для своего бизнеса? Мы готовы поделиться опытом и помочь адаптировать наши решения под вашу нишу.
Отзыв клиента
Работаем с 10 утра до 18 вечера.

+7 (812) 50-76-024

tereshev.ru

t.me/estate_money
СВЯЗАТЬСЯ СО МНОЙ
КОНТАКТЫ